Comprar una casa de 2 a 4 familias para vivir en el área de Boston

Comprar una casa de dos, tres o cuatro familias y vivir en una de las unidades es una de las formas más comunes de comprar en el área de Boston. En inglés lo llaman “house hacking”. Usted vive en una unidad, alquila las demás y esa renta le ayuda a pagar la hipoteca. Como usted vive allí, normalmente puede usar préstamos para dueños ocupantes, que suelen pedir un pago inicial mucho menor que un préstamo de inversión.

En ciudades como Chelsea, Everett, Revere, Lynn, Malden, Somerville y partes de Boston, el clásico “triple-decker” (tres apartamentos uno encima del otro) ha ayudado a muchas familias a crear patrimonio. Esta guía le explica cómo funciona el financiamiento, cómo los prestamistas cuentan la renta y qué responsabilidades tiene un propietario en Massachusetts.

¿Por qué comprar una multifamiliar para vivir?

• La renta ayuda con el pago. El ingreso de las otras unidades puede cubrir parte, y a veces la mayoría, de sus gastos mensuales.
• Financiamiento para dueño ocupante. Al vivir allí, muchas veces puede usar préstamos FHA, convencionales, VA o de MassHousing con poco dinero inicial.
• Espacio para la familia. Muchos compradores usan una unidad para sus padres, hijos adultos u otros familiares.
• Un camino hacia la inversión. Después de vivir allí y aprender, la propiedad puede convertirse en una inversión a largo plazo. Vea nuestra guía sobre invertir en propiedades multifamiliares.

Opciones de préstamo para dueños ocupantes

Préstamos FHA: 3.5% de pago inicial

Los préstamos FHA se pueden usar para casas de 1 a 4 unidades si usted vive en una de ellas. Con un puntaje de crédito de 580 o más, el pago inicial mínimo es de 3.5%, según HUD. FHA también tiene límites de préstamo que suben según el número de unidades. Para 2026, HUD fijó límites nacionales de $693,050 a $1,599,375 para dos unidades, de $837,700 a $1,933,200 para tres unidades y de $1,041,125 a $2,402,625 para cuatro unidades, según el condado. Su prestamista le puede confirmar el límite exacto de su condado.

Para casas de tres y cuatro unidades, FHA aplica una “prueba de autosuficiencia”. En palabras sencillas, cerca del 75% de la renta de mercado que estima el tasador para todas las unidades (incluida la suya) debe cubrir el pago mensual completo: capital, interés, impuestos, seguro y seguro hipotecario. Con los precios actuales, algunos triple-deckers no pasan esta prueba, así que pídale a su prestamista que la revise desde el principio.

Préstamos convencionales: se permite 5% de pago inicial

Desde noviembre de 2023, Fannie Mae permite un pago inicial de solo 5% en casas de dos, tres y cuatro unidades ocupadas por el dueño. La matriz de elegibilidad de Fannie Mae (abril de 2026) todavía muestra un máximo de 95% del valor para la compra de una residencia principal de 2 a 4 unidades con montos de préstamo “conforming” estándar. Antes de ese cambio, normalmente se necesitaba entre 15% y 25% de pago inicial.

Dos detalles importan en el área de Boston:

• Tamaño del préstamo. La opción de 95% aplica a montos estándar. Los préstamos más grandes, llamados “high-balance”, tienen límites más estrictos (por ejemplo, 85% para dos unidades y 75% para tres o cuatro).
• Límites de préstamo. Para 2026, FHFA fijó el límite base para una unidad en $832,750, con límites más altos para casas de 2 a 4 unidades y para zonas de alto costo como el área de Boston.

MassHousing

MassHousing trabaja con más de 80 prestamistas y ofrece préstamos para casas unifamiliares, condominios y casas de 2 a 4 familias que serán su residencia principal en Massachusetts. Hay límites de ingresos. Su programa de ayuda para el pago inicial ofrece hasta $30,000 a compradores de primera vivienda que califiquen, en todas las ciudades y pueblos del estado. Además, su seguro hipotecario MI Plus puede cubrir su capital e interés hasta por seis meses si pierde su empleo. El puntaje mínimo va de 640 a 700, según el préstamo y el tipo de propiedad. Vea nuestra guía de programas para compradores de primera vivienda.

Préstamos VA

Los veteranos y miembros del servicio que califiquen pueden usar un préstamo VA para una casa de hasta cuatro unidades si viven en una. Lea nuestra guía para veteranos.

Cómo cuentan los prestamistas la renta

Los prestamistas no suman simplemente toda la renta a su salario. Cada programa tiene sus reglas, que dependen de cosas como:

• Contratos de alquiler existentes. Los contratos firmados que pasan a usted, junto con prueba de que los inquilinos están pagando, ayudan mucho.
• La tasación. El tasador estima la renta de mercado de cada unidad. Los prestamistas suelen usar solo una parte, para cubrir vacantes y reparaciones.
• Experiencia como propietario. La guía actual de Fannie Mae trata de forma distinta a quienes tienen al menos 12 meses de experiencia administrando propiedades. Si nunca ha sido propietario, es posible que la renta solo se use para compensar el pago de la nueva casa y no como ingreso adicional.

Las reglas cambian con frecuencia. Obtenga una preaprobación completa con un prestamista que financie casas multifamiliares con regularidad antes de hacer ofertas.

Lo básico de ser propietario en Massachusetts

Desde el día del cierre, usted es propietario. Massachusetts tiene leyes de protección al inquilino muy detalladas. Algunos puntos clave:

• Pintura con plomo. La mayoría de los triple-deckers se construyeron mucho antes de 1978. Según la Ley de Plomo de Massachusetts, si un niño menor de 6 años vive en una unidad construida antes de 1978, el dueño debe eliminar el plomo o ponerlo bajo control provisional. Si un niño menor de 6 años vivirá en la casa después de su compra, usted tiene 90 días desde que recibe el título para hacerlo. El vendedor debe entregarle la Notificación de Pintura con Plomo antes de firmar el contrato de compraventa (Purchase and Sale).
• Depósitos de seguridad y último mes de renta. Massachusetts tiene reglas estrictas sobre lo que puede cobrar y cómo debe guardarlo. Los errores pueden salir caros. Aprenda las reglas antes de cobrar cualquier cosa.
• Inquilinos actuales. Al comprar, los inquilinos y sus contratos normalmente siguen con la propiedad. Planee su mudanza según esos contratos.
• Alarmas de humo y monóxido de carbono. Antes de la venta, el departamento de bomberos local inspecciona y emite un certificado de cumplimiento.
• Seguro. Necesitará una póliza para multifamiliar ocupada por el dueño, no una póliza normal de vivienda. Pregunte por cobertura de responsabilidad y pérdida de renta.

Nuestra guía sobre ser propietario en Massachusetts explica estas reglas con más detalle.

Qué revisar en un triple-decker del área de Boston

• Calefacción y servicios. Tener calefacción y electricidad separadas por unidad puede bajar sus costos. Si son compartidas, usted podría pagar la calefacción de todos.
• Porches y escaleras. Los porches traseros y las escaleras de salida son reparaciones comunes en multifamiliares antiguas.
• Techo, cimientos, electricidad y plomería. Muchas de estas casas tienen más de 100 años. Una buena inspección es indispensable.
• Número legal de unidades. Confirme con la ciudad que el número de unidades coincide con los registros de construcción y del tasador municipal. Un apartamento en el sótano puede no ser legal.
• Nivel de rentas. Compare las rentas actuales con las del mercado para conocer sus números reales.

Paso a paso

1. Hable con un prestamista que conozca préstamos para 2 a 4 familias y compare FHA, convencional, MassHousing y VA.
2. Haga un presupuesto que incluya vacantes, reparaciones, seguro e impuestos, no solo la hipoteca.
3. Visite propiedades y pida la lista de rentas y copias de los contratos.
4. Haga su oferta y luego inspeccione con cuidado.
5. Cierre con su abogado y prepare un plan claro para cobrar la renta y atender reparaciones.

Cómo le puede ayudar Luis

Luis ha ayudado a compradores a adquirir casas de dos y tres familias en el área de Boston por más de 30 años. Nuestro equipo le ayuda a comparar propiedades, revisar rentas y conectarse con prestamistas que conocen estos préstamos, en español o en inglés. Reserve una llamada gratuita de 15 minutos para hablar de su plan.