Ser arrendador en Massachusetts: reglas que todo dueño debe saber

Ser dueño de una propiedad de renta en Massachusetts puede ser muy bueno, pero el estado tiene algunas de las protecciones para inquilinos más fuertes del país. Errores pequeños, como guardar mal un depósito, pueden costarle al dueño el triple del monto más honorarios de abogado. Esta guía cubre las reglas que todo dueño del Gran Boston debe conocer, ya sea que alquile una unidad de su casa de dos familias o maneje varios edificios.

El dinero de la mudanza: qué puede y qué no puede cobrar

Según la ley de Massachusetts (G.L. c. 186, §15B), antes de que el inquilino se mude usted solo puede cobrar:

• El primer mes de renta
• El último mes de renta
• Un depósito de seguridad de no más de un mes de renta
• El costo de comprar e instalar una cerradura y llave nuevas

No se permiten cargos por solicitud, por mudanza ni otros parecidos. Desde el 1 de agosto de 2025 tampoco puede pasarle al inquilino la comisión de su agente (vea más abajo).

Reglas del depósito de seguridad

1. Guarde el depósito en una cuenta aparte, que genere intereses, en un banco de Massachusetts.
2. Entregue un recibo dentro de 30 días con el nombre del banco, el número de cuenta, el monto y una nota de que se deben intereses si el inquilino se queda un año.
3. Entregue una declaración de condición firmada con los daños existentes cuando reciba el depósito o dentro de 10 días de iniciado el alquiler, lo que sea más tarde. El inquilino tiene 15 días para devolver una copia corregida.
4. Pague intereses cada año: 5% o lo que pague el banco si es menos, si el inquilino se queda al menos un año.
5. Devuelva el depósito con intereses dentro de 30 días después de terminado el alquiler. Solo puede descontar renta no pagada, ciertos aumentos de impuestos pactados y daños más allá del uso normal, con una lista detallada firmada bajo pena de perjurio y con presupuestos o recibos.

Equivocarse en estos pasos puede resultar en el triple de daños, costos del tribunal y honorarios de abogado. Muchos dueños pequeños no cobran depósito y solo piden primer y último mes para evitar el papeleo. El último mes también genera intereses: 5% o la tasa del banco, sin requisito de un año.

El cambio de 2025 en las comisiones

Una ley incluida en el presupuesto estatal del año fiscal 2026 entró en vigor el 1 de agosto de 2025. Si usted, el dueño, contrata a un agente para anunciar su unidad, usted le paga a ese agente. El inquilino solo paga si él mismo contrató al agente para que trabaje para él. Los agentes deben entregar por escrito quién los contrató, quién paga y cuánto es la comisión. Tampoco puede pasar la comisión al inquilino con cargos “administrativos” ni subiendo la renta para reembolsar al agente. Las violaciones pueden traer multas de hasta el triple de lo cobrado más honorarios de abogado.

Pintura con plomo y niños menores de 6 años

Si vive un niño menor de 6 años en una unidad construida antes de 1978, el dueño debe eliminar o cubrir los peligros de pintura con plomo. Antes de alquilar cualquier unidad de antes de 1978, entregue al inquilino el formulario Tenant Lead Law Notification and Certification, junto con cualquier informe de inspección, Letter of Compliance o Letter of Interim Control. Negarse a alquilar a una familia, o desalojarla, por la pintura con plomo es discriminación ilegal. Un crédito fiscal estatal de hasta $3,000 por unidad y los préstamos Get the Lead Out pueden ayudar con el costo. Vea nuestra guía sobre invertir en multifamiliares para presupuestar.

El Código Sanitario Estatal (105 CMR 410)

El Código Sanitario fija las condiciones mínimas de una vivienda de alquiler. Una actualización importante entró en vigor en abril de 2023. Entre los cambios:

• Estar localizable. Revise su número de contacto al menos cada 12 horas, o nombre a otra persona de contacto cuando esté fuera.
• Inspección de plagas antes de cada nuevo alquiler, con resultados por escrito.
• Humedad y moho. Los inspectores buscan exceso de humedad, no solo moho visible, y pueden exigir un extractor.
• Cocinas. Refrigerador con congelador (salvo que el contrato diga que el inquilino trae el suyo), pisos impermeables y una superficie lavable detrás del fregadero.
• Pasillos comunes en edificios de varias unidades con luces de sensor, temporizador o siempre encendidas.

Requisitos de calefacción

Las juntas de salud locales pueden ajustar un poco la temporada. En general el dueño debe proveer calefacción, agua caliente y electricidad, salvo que un acuerdo por escrito haga responsable al inquilino y la unidad tenga su propio medidor, así que ponga por escrito quién paga cada servicio.

Alarmas de humo y monóxido de carbono

Massachusetts exige detectores de humo y alarmas de monóxido de carbono que funcionen en la mayoría de los edificios residenciales (las de CO por la “Ley de Nicole”, G.L. c. 148, §26F½, y el Código Sanitario). Pruébelas cada vez que cambie de inquilino y revise las reglas de su departamento de bomberos, ya que también se pide un certificado de humo y CO al vender.

Vivienda justa

Massachusetts protege a más grupos que la ley federal. No puede discriminar por raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar (niños), discapacidad, fuente de ingresos (como un vale de Sección 8 u otra ayuda pública), orientación sexual, identidad de género, edad, estado civil, condición de veterano o militar activo, o información genética. Anuncios como “No Sección 8” son ilegales. Use los mismos criterios escritos con cada solicitante.

Desalojos: lo básico del “summary process”

El dueño nunca puede cambiar la cerradura, sacar las pertenencias ni cortar los servicios. Solo un tribunal puede ordenar un desalojo. El proceso, llamado “summary process”, normalmente funciona así:

1. Aviso de desalojo (notice to quit). 14 días por falta de pago (incluya el formulario obligatorio con los programas de ayuda para la renta). Por otras razones, normalmente 30 días o un periodo completo de renta.
2. Citación y demanda entregadas por un sheriff o constable, presentadas en la Corte de Distrito o la Corte de Vivienda.
3. Fecha en el tribunal, muchas veces con mediación primero. Muchos casos terminan en acuerdo.
4. Sentencia y ejecución. Si usted gana, solo un sheriff o constable puede hacer la mudanza, con al menos 2 días de aviso por escrito.

Los inquilinos pueden tener defensas, como malas condiciones o una solicitud pendiente de ayuda para la renta (RAFT), y los jueces pueden aplazar la salida. Trabaje con un abogado que conozca los casos de desalojo en Massachusetts.

¿Piensa vender un edificio con inquilinos? Lea nuestra guía para vender una propiedad con inquilinos. ¿Quiere conocer el lado del inquilino? Vea alquilar en Massachusetts.

Cómo le puede ayudar Luis

Luis ha trabajado con dueños e inquilinos del Gran Boston por más de 30 años, en español o en inglés. Puede ayudarle a fijar la renta, comprar o vender propiedades de alquiler y encontrar abogados y administradores locales. Reserve una llamada gratis de 15 minutos en nuestra página para inversionistas.