Comprar construcción nueva o terreno en Massachusetts

Una casa nueva, o un terreno donde construir la suya, es el sueño de muchas familias. La construcción nueva puede significar sistemas modernos, más eficiencia energética y menos reparaciones inesperadas. Comprar un terreno le da el mayor control. Pero los dos caminos funcionan distinto a comprar una casa usada, y Massachusetts tiene sus propias reglas sobre pozos sépticos, humedales y zonificación. Esta guía le explica en qué fijarse.

Parte 1: Comprar construcción nueva

Tipos de construcción nueva

• Casas terminadas (“spec”): El constructor ya terminó la casa y la vende, casi como una reventa.
• Casas en construcción: Usted compra antes de que esté lista y quizás pueda escoger algunos acabados.
• Casas por construir: Escoge un lote y un plano en un desarrollo, y el constructor la construye para usted.
• Construcción a la medida: Usted tiene o compra el terreno y contrata a un constructor para hacer la casa que diseña.

Tenga su propio agente

El vendedor amable de la casa modelo trabaja para el constructor. Su trabajo es vender al mejor precio y con las mejores condiciones para el constructor. Tener su propio agente le ayuda a comparar el precio con otras casas nuevas y usadas, negociar mejoras o ayuda con costos de cierre, y revisar los plazos y el contrato.

Los contratos del constructor son diferentes

Los constructores suelen usar sus propios contratos, escritos para protegerlos a ellos. Antes de firmar, pida a su propio abogado de bienes raíces de Massachusetts que lo revise. Puntos clave:

• Depósitos: Cuánto se paga y cuándo, dónde se guarda el dinero y cuándo se puede recuperar
• Fecha de entrega: Qué pasa si la casa se atrasa y si usted tiene algún recurso
• Cambios de precio: Si el constructor puede subir el precio por costo de materiales o cambios
• Especificaciones: Exactamente qué acabados, electrodomésticos y características se incluyen
• Recorrido final: Cómo se manejará la lista de detalles pendientes (“punch list”)
• Certificado de ocupación: El departamento de construcción local debe aprobar la casa antes de que usted se mude

Inspeccione también las casas nuevas

Nueva no significa perfecta. Muchos compradores contratan a un inspector antes de que cierren las paredes (inspección “pre-drywall”) y otra vez antes del cierre. Lea nuestra guía de inspecciones.

Garantías

Muchos constructores ofrecen una garantía por escrito, a menudo con un plazo más corto para la mano de obra y uno más largo para partes estructurales. Lea exactamente qué cubre, por cuánto tiempo y cómo hacer un reclamo. Los tribunales de Massachusetts también han reconocido una garantía implícita de habitabilidad para casas nuevas vendidas por constructores, que puede proteger al comprador ante ciertos defectos graves ocultos. Pregunte a su abogado cómo le aplica.

Parte 2: Préstamos para construcción y terrenos

Si compra una casa terminada, usa una hipoteca normal. Si va a construir, el financiamiento es diferente:

• Préstamo de construcción a permanente: Un solo préstamo paga al constructor por etapas y, al terminar la casa, se convierte en una hipoteca normal. Muchas veces hay un solo cierre.
• Financiamiento en dos pasos: Un préstamo de construcción a corto plazo y luego una hipoteca aparte. Puede significar pagar dos veces costos de cierre.
• Préstamos para terreno (lote): Suelen pedir más pago inicial y tener tasas más altas que un préstamo de vivienda, y menos prestamistas los ofrecen.
• Préstamos VA para construcción: Los préstamos VA se pueden usar para construir una casa. El cargo de financiamiento VA para construcción es igual al de compra (2.15% en el primer uso con menos de 5% de pago inicial). Vea nuestra guía para veteranos.

El prestamista querrá ver el contrato del constructor, los planos, el presupuesto y el calendario. Entrega el dinero en “desembolsos” a medida que se termina e inspecciona el trabajo. Hable con un prestamista desde temprano. Nuestra guía de tipos de hipoteca explica lo básico.

Parte 3: Comprar terreno en Massachusetts

Un terreno bonito no siempre es un terreno donde se puede construir. Antes de comprar, necesita saber si puede construir lo que quiere, dónde y a qué costo. Su oferta debe darle tiempo para averiguarlo, con condiciones (contingencias) para los puntos siguientes.

Pozo séptico: prueba de percolación y Title 5

Si el terreno no tiene alcantarillado municipal, la casa necesitará un sistema séptico. En Massachusetts, estos sistemas se rigen por las reglas estatales de Title 5 y por la Junta de Salud (Board of Health) local, que puede tener reglas más estrictas. Antes de construir, un ingeniero normalmente hace pruebas del suelo, incluida la “prueba de percolación” (perc test) para ver qué tan rápido drena el agua, por lo general con la presencia de la Junta de Salud. Si el suelo no pasa, el sistema séptico puede ser muy costoso o no permitirse.

Agua

Pregunte si el agua municipal llega al lote. Si no, necesitará un pozo privado. Pregunte por la profundidad esperada, las pruebas de calidad del agua y las reglas locales.

Humedales y la Comisión de Conservación

Massachusetts protege humedales, arroyos, lagunas y terrenos cercanos con la Ley estatal de Protección de Humedales. Cada ciudad o pueblo tiene una Comisión de Conservación que revisa trabajos en esas áreas o cerca de ellas. Muchos municipios también tienen reglamentos propios más estrictos. Si el terreno tiene zonas húmedas, un arroyo o partes bajas, el trabajo podría necesitar aprobación de la Comisión, y parte del lote podría no ser construible. Un especialista en humedales o un ingeniero puede marcar esas áreas.

Zonificación

Cada municipio fija su propia zonificación. Consulte con el departamento de construcción o de planificación:

• Tamaño mínimo del lote y frente a la calle
• Distancias mínimas a los linderos
• Límites de altura y usos permitidos (unifamiliar, bifamiliar, unidades accesorias)
• Si el lote fue aprobado como construible, o si haría falta una variación o un permiso especial

Servicios, acceso y costos

• Distancia a las líneas de electricidad, gas, cable e internet, y el costo de llevarlas a su casa
• Acceso para la entrada, pendientes, roca y tala de árboles
• Servidumbres, entradas compartidas o derechos de paso que afecten la propiedad
• Un plano de agrimensura actualizado con los límites exactos

Paso a paso

1. Obtenga su preaprobación y pregunte por préstamos de construcción o de terreno si piensa construir.
2. Trabaje con su propio agente desde la primera visita al constructor.
3. Pida a un abogado de Massachusetts que revise cada contrato de constructor o de terreno.
4. Para terrenos, incluya tiempo y condiciones para la prueba de percolación, humedales y zonificación.
5. Inspeccione durante la obra y antes del cierre, y guarde todos los papeles de la garantía.

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Cómo le puede ayudar Luis

Luis tiene más de 30 años de experiencia en ventas residenciales, de terrenos y multifamiliares en el área de Boston. Nuestro equipo le ayuda a comparar constructores, evaluar lotes y coordinar con abogados, ingenieros y prestamistas, en español o en inglés. Reserve una llamada gratuita de 15 minutos para hablar de sus planes.