Invertir en multifamiliares en el Gran Boston: los números que importan

Las casas de dos y tres familias son una forma clásica de crear patrimonio en el Gran Boston. Ciudades como Chelsea, Everett, Revere, Lynn, Malden y East Boston tienen muchísimas. Pero un multifamiliar es un negocio, no solo una casa. Antes de hacer una oferta, usted necesita saber si los números funcionan. En esta guía le explicamos los términos clave, un ejemplo de compra y los costos de Massachusetts que sorprenden a muchos inversionistas nuevos.

Los cinco números que todo inversionista debe conocer

1. Ingreso operativo neto (NOI)

El NOI es la renta anual que usted realmente cobra, menos los gastos de operar el edificio. No incluye el pago de la hipoteca. Le dice cuánto gana la propiedad por sí sola.

2. Cap rate (tasa de capitalización)

Cap rate = NOI dividido entre el precio de compra. Un edificio con $60,000 de NOI comprado en $1,000,000 tiene un cap rate de 6%. Sirve para comparar edificios rápidamente, antes del financiamiento. En mercados caros como el Gran Boston, los cap rates suelen ser más bajos que en muchas otras partes del país, porque los compradores también esperan que la propiedad se valorice con los años.

3. Flujo de efectivo

Flujo de efectivo = NOI menos los pagos de la hipoteca (capital e intereses). Es el dinero que le queda cada año, antes de impuestos sobre la renta.

4. Retorno sobre el efectivo (cash-on-cash)

Es el flujo de efectivo anual dividido entre todo el dinero que usted puso (enganche, costos de cierre y reparaciones iniciales). Si invierte $320,000 y el edificio le deja $12,800 al año, su retorno es de 4%.

5. DSCR (índice de cobertura de la deuda)

DSCR = el ingreso de la propiedad dividido entre los pagos de la deuda. Un DSCR de 1.0 significa que la renta apenas cubre el préstamo. Por debajo de 1.0, usted pone dinero de su bolsillo cada mes. Los prestamistas usan este número para decidir cuánto prestar.

Financiamiento: préstamos convencionales y préstamos DSCR

Según la matriz de elegibilidad de Fannie Mae del 1 de abril de 2026, la compra de un edificio de 2 a 4 unidades como inversión puede financiarse hasta un 75% del valor. Es decir, como inversionista que no vive allí, cuente con al menos 25% de enganche. Si usted va a vivir en una de las unidades, la misma matriz permite hasta 95% en una residencia principal de 2 a 4 unidades (los préstamos de saldo alto tienen límites menores). Por eso muchos de nuestros clientes empiezan viviendo en su primer multifamiliar. Lea más en nuestra guía sobre comprar un multifamiliar para vivir.

Un préstamo DSCR es un préstamo “non-QM” que lo califica principalmente por la renta de la propiedad, no por sus declaraciones de impuestos ni talones de pago. Puede ayudar a inversionistas que trabajan por cuenta propia o que tienen varias propiedades. Es común que pidan un DSCR de 1.25 o más (algunos aceptan 1.0) y un enganche de 20% a 25%. Las tasas y los cargos suelen ser más altos que en un préstamo convencional, y algunos tienen penalidad por pago anticipado, así que compare con cuidado. Vea más opciones en tipos de hipoteca.

Gastos reales en el Gran Boston

Los inversionistas nuevos suelen calcular gastos demasiado bajos. Incluya todos estos:

• Impuesto a la propiedad. La tasa residencial de Boston para el año fiscal 2026 es $12.40 por cada $1,000 de valor tasado. Boston y algunas ciudades vecinas dan una exención residencial solo a quien vive en la propiedad, así que la factura de un inversionista puede ser bastante más alta que la del dueño que vive al lado. Revise la tasa de cada ciudad.
• Seguro. Pida una cotización de seguro para arrendador antes de firmar el Purchase and Sale. Cableado viejo, techos antiguos o edificios muy viejos pueden subir el precio.
• Agua y alcantarillado. En muchos multifamiliares el dueño paga el agua de todas las unidades. Suele ser una factura grande, así que pida al vendedor 12 meses de cuentas.
• Reparaciones y reservas. Separe dinero para arreglos de rutina y para lo grande: techo, caldera, porches y ventanas.
• Vacancia. Hasta los buenos edificios quedan vacíos algunos meses entre inquilinos. Cuente con algo de vacancia cada año.
• Administración, abogado y contabilidad. Aunque usted mismo administre, su tiempo y la ayuda profesional cuestan.

Un ejemplo (solo para ilustrar)

Este es un edificio de tres familias inventado para mostrar cómo funcionan los cálculos. No son estadísticas del mercado; sus números serán distintos.

A un precio de $1,200,000, el cap rate es de aproximadamente 5.4% y el DSCR de 0.90. Con 25% de enganche, este edificio perdería dinero cada año. Eso no quiere decir que sea una mala propiedad. Quiere decir que usted necesita un plan: mejor precio, rentas que puedan subir al nivel del mercado, una tasa más baja, más enganche o vivir usted en una unidad. Pruebe sus propios números con nuestra calculadora para inversionistas.

La regla del 1% y por qué casi nunca aplica en Boston

La “regla del 1%” dice que la renta mensual debe ser al menos el 1% del precio. Un edificio de $1,200,000 necesitaría $12,000 al mes de renta. En el Gran Boston los precios son altos comparados con las rentas, así que muchos buenos edificios no la cumplen. Úsela como filtro rápido en otros mercados, pero aquí guíese por el NOI, el flujo de efectivo y el DSCR.

Agregar valor: donde ganan los inversionistas

• Lleve las rentas al nivel del mercado cuando terminen los contratos, después de mejorar cocinas, baños o lavandería.
• Separe los servicios donde se permita, para que cada inquilino pague su calefacción y electricidad.
• Baje gastos con mejoras de energía, comparando seguros o arreglando fugas de agua.
• Agregue espacio o unidades solo después de confirmar la zonificación y los permisos con la ciudad.

La ley de plomo de Massachusetts: téngala en cuenta

La mayoría de los multifamiliares del Gran Boston se construyeron antes de 1978. Según la Ley de Plomo de Massachusetts, si un niño menor de 6 años vive en una unidad de antes de 1978, el dueño debe eliminar o cubrir los peligros de pintura con plomo. Usted no puede negarse a alquilarle a una familia por la pintura con plomo, y el dueño es responsable si un niño se intoxica. Antes de alquilar una unidad de antes de 1978, debe entregar al inquilino el formulario Tenant Lead Law Notification and Certification.

El costo de quitar el plomo varía mucho. MassLandlords calcula un promedio de unos $6,000 por unidad, y algunos trabajos llegan a $30,000. Hay ayuda: un crédito fiscal estatal de hasta $3,000 por unidad con cumplimiento total (el control provisional puede dar hasta $1,000 de ese monto) y préstamos Get the Lead Out para casas de 1 a 4 familias. Pida cualquier Letter of Compliance antes de comprar y haga una inspección de plomo durante su periodo de inspección.

Antes de comprar: lista rápida

1. Obtenga una preaprobación para el tipo de préstamo correcto (convencional, FHA si va a vivir allí, o DSCR).
2. Reúna la lista de rentas, los contratos, 12 meses de cuentas de servicios y la factura de impuestos.
3. Calcule NOI, cap rate, DSCR y retorno sobre el efectivo con números reales.
4. Inspeccione el edificio, incluyendo plomo, calefacción y techo.
5. Conozca sus deberes como arrendador en nuestra guía para arrendadores en Massachusetts.

Cómo le puede ayudar Luis

Luis ha ayudado a inversionistas del Gran Boston a comprar y vender multifamiliares por más de 30 años, en español o en inglés. Puede buscar datos de rentas y ventas, ayudarle a revisar un negocio y conectarlo con prestamistas e inspectores. Reserve una llamada gratis de 15 minutos en nuestra página para inversionistas.