Comprar casa con ITIN, trabajo independiente o ingresos 1099

Muchas personas trabajadoras en el área de Boston no encajan en el modelo de “cheque W-2” para el que se diseñaron las hipotecas tradicionales. Quizás usted tiene una compañía de limpieza, trabaja por su cuenta, hace construcción con formularios 1099, maneja un pequeño restaurante o declara impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN). Ser dueño de casa sigue siendo posible. El camino es un poco distinto, y la preparación cuenta más.

Esta guía le explica las opciones de préstamo principales, qué documentos ayudan más, qué esperar del pago inicial y cómo protegerse de fraudes.

Conozca su punto de partida

Los prestamistas quieren responder dos preguntas: ¿Puede pagar? y ¿Lo pueden documentar? Las reglas federales de capacidad de pago exigen que el prestamista revise, de forma razonable y de buena fe, que usted puede pagar el préstamo. Esto aplica a todo tipo de préstamo, incluidos los especiales que describimos aquí.

Sus opciones dependen de:

• Si tiene número de Seguro Social o ITIN
• Cómo aparece su ingreso en sus declaraciones de impuestos
• Cuánto tiempo lleva trabajando por cuenta propia
• Su historial de crédito, sus ahorros y su pago inicial

Si trabaja por cuenta propia o le pagan con 1099

Préstamos convencionales y del gobierno

Si tiene número de Seguro Social y sus impuestos muestran su ingreso, puede calificar para préstamos normales como convencional, FHA o VA. Fannie Mae lo considera trabajador independiente si es dueño del 25% o más de un negocio. En general, busca dos años de historial de ingresos propios. Puede aceptar menos tiempo si su declaración más reciente muestra al menos 12 meses de ingreso de su negocio actual y antes ganaba algo similar en el mismo tipo de trabajo.

Normalmente le pedirán sus dos últimas declaraciones personales firmadas (y las del negocio, si las tiene). En algunos casos basta con un año si su negocio tiene al menos cinco años abierto.

Préstamos con estados de cuenta bancarios

Si sus impuestos no reflejan lo que realmente gana, un préstamo con estados de cuenta bancarios puede ser una opción. Son préstamos “non-QM” (no calificados) de prestamistas privados. En lugar de usar sus impuestos, el prestamista revisa 12 o 24 meses de estados de cuenta personales o del negocio para calcular su ingreso.

• El pago inicial suele ser mayor que en los préstamos normales. La guía de un prestamista de junio de 2026 describía rangos típicos de aproximadamente 10% a 25%, según el crédito y el tipo de propiedad.
• Las tasas de interés y los cargos suelen ser más altos que en un préstamo convencional.
• Mantenga separadas las cuentas del negocio y las personales, y evite depósitos grandes que no pueda explicar.

Si declara impuestos con ITIN

El ITIN es un número que el IRS emite para fines de impuestos federales. Demuestra que usted declara impuestos, pero no da permiso de trabajo ni beneficios del Seguro Social, y los prestamistas no pueden usarlo para reemplazar otros documentos que la ley les exige.

Esto es lo que debe saber sobre los principales tipos de préstamo:

• Préstamos FHA: Desde el 25 de mayo de 2025, HUD limita los préstamos FHA a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales (con tarjeta verde) y ciudadanos de algunas naciones del Pacífico con acuerdos especiales. Otras personas ya no califican para FHA.
• Préstamos convencionales: Fannie Mae tiene sus propias reglas de identificación y documentos de residencia. Su prestamista le dirá si usted cumple con ellas.
• Préstamos ITIN: Muchas personas con ITIN usan programas especiales non-QM de prestamistas privados, que aprueban según sus propias reglas.

Como ejemplo real, el programa ITIN de un prestamista mayorista nacional (página actualizada en agosto de 2026) permitía financiar hasta el 80% (o sea, cerca de 20% de pago inicial), pedía un puntaje mínimo de 660, aceptaba la tarjeta o carta ITIN del IRS junto con una identificación oficial con foto vigente, y pedía como mínimo tres meses de reservas. Otros prestamistas tienen reglas distintas, así que compare más de uno.

Documentos que ayudan

Sea cual sea su situación, tener sus papeles en orden acelera la aprobación. Empiece a reunir:

• Declaraciones de impuestos de los últimos dos años, con todos los anexos, y transcripciones del IRS si se las piden
• Carta o tarjeta ITIN y una identificación oficial con foto vigente (pasaporte u otra), si aplica
• De 12 a 24 meses de estados de cuenta, personales y del negocio
• Prueba del negocio: licencias, registro en el estado, carta de su contador o preparador de impuestos, contratos con clientes o formularios 1099
• Prueba de pago de renta (cheques o registros bancarios) de los últimos 12 meses o más
• Origen del pago inicial: de dónde viene el dinero y cuánto tiempo lleva en su cuenta

Cómo crear historial de crédito

Si tiene poco o ningún historial de crédito, empiece ya. Algunos hábitos que ayudan:

1. Abra una tarjeta de crédito asegurada o una cuenta pequeña para crear crédito, y págela completa cada mes.
2. Mantenga saldos bajos en comparación con su límite.
3. Pague todas sus cuentas a tiempo, incluidos teléfono y servicios.
4. Pregunte si su arrendador o un servicio especial puede reportar sus pagos de renta a tiempo.
5. Revise sus reportes de crédito y dispute cualquier error.

Nuestra guía de crédito y preaprobación explica más.

Protéjase de los fraudes

Las personas con ingresos no tradicionales son blanco frecuente de estafadores. Tenga cuidado con:

• Quien le “garantice” la aprobación sin revisar sus documentos
• Cobros grandes por adelantado en efectivo, con tarjetas de regalo o por transferencia antes de recibir un estimado de préstamo por escrito
• Consejos de poner ingresos falsos, un empleo falso o datos de otra persona en su solicitud (eso es fraude hipotecario)
• Presión para firmar documentos que no entiende o que están en un idioma que no lee

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) también advierte sobre el fraude con transferencias al cierre. Nunca siga instrucciones de transferencia que lleguen por correo electrónico. Llame a su abogado o agente de cierre a un número que ya conoce para confirmar la cuenta antes de enviar dinero. Si es víctima, llame a su banco de inmediato para pedir que recupere la transferencia y presente un reporte en ic3.gov.

Paso a paso

1. Reúnase con uno o dos prestamistas que trabajen con frecuencia con personas independientes o con ITIN.
2. Reúna sus documentos y trabaje en su crédito.
3. Ahorre para un pago inicial mayor, costos de cierre y reservas. Vea nuestra guía de costos de cierre.
4. Obtenga una preaprobación por escrito antes de buscar casa.
5. Siga el proceso normal de Massachusetts: oferta y luego contrato de compraventa, inspección y cierre con abogado.

Cómo le puede ayudar Luis

Luis ha trabajado con muchos compradores independientes y de primera vivienda en el área de Boston por más de 30 años. Nuestro equipo puede conectarle con prestamistas que entienden su tipo de ingreso y acompañarle en cada paso, en español o en inglés. Reserve una llamada gratuita de 15 minutos para empezar.