En la mayoría de los estados, el comprador firma un solo contrato largo. En Massachusetts se hace en dos pasos: primero una Oferta de Compra (Offer to Purchase) corta y luego un Contrato de Compraventa más largo, conocido como “Purchase and Sale Agreement” o “P&S”. Entender cada paso le ayuda a hacer una oferta fuerte sin perder las protecciones que necesita.
Antes de ofertar: el acuerdo con su agente
Desde el 17 de agosto de 2024, los agentes que pertenecen a un MLS deben firmar con usted un acuerdo escrito antes de mostrarle una casa, ya sea en persona o por video en vivo. Esto surgió del acuerdo legal de la Asociación Nacional de REALTORS® (NAR). Según NAR, el acuerdo debe:
- Decir claramente cuánto se le pagará al agente, o cómo se calcula exactamente. No puede quedar abierto, como “lo que ofrezca el vendedor”.
- Indicar que el agente no puede recibir más de esa cantidad de ninguna fuente.
- Aclarar que las comisiones no las fija la ley y son totalmente negociables.
El acuerdo puede ser corto y limitado. NAR explica que puede cubrir un solo día, una sola casa o una sola zona. No lo necesita para entrar por su cuenta a una casa abierta (open house).
Massachusetts también exige que el agente le entregue el formulario obligatorio de divulgación de la relación con el consumidor en la primera reunión personal sobre una propiedad. Allí se explica si el agente trabaja para usted, para el vendedor o como facilitador. Vea más en nuestra guía sobre comisiones y acuerdos con el comprador.
Paso 1: La Oferta de Compra
MassHousing explica que una oferta aceptada debe estar por escrito y firmada por el comprador y el vendedor. Una buena oferta incluye:
- Nombres del comprador y del vendedor, y la dirección de la propiedad
- El precio
- El depósito con la oferta y el depósito mayor que se paga al firmar el P&S
- Sus contingencias y sus fechas límite
- La fecha límite para firmar el P&S y la fecha de cierre
- Lo que se incluye, como electrodomésticos
El vendedor puede aceptar, rechazar o hacer una contraoferta. Normalmente la casa sigue en el mercado mientras negocian.
Depósitos
La ley no fija el monto del depósito. En el área de Boston es común dar un depósito inicial pequeño con la oferta (muchas veces alrededor de $1,000 o más) y completar cerca del 5% del precio al firmar el P&S. En un mercado competitivo, el vendedor puede pedir más. Por lo general, el depósito lo guarda en una cuenta de garantía (escrow) el corredor del vendedor o un abogado, no el vendedor.
Contingencias que lo protegen
Una contingencia es una condición que le permite cancelar y recuperar su depósito si algo sale mal antes de cierta fecha.
Inspección de la casa
Massachusetts ahora protege su derecho a inspeccionar. Para contratos desde el 15 de octubre de 2025, el vendedor no puede condicionar la aceptación a que usted renuncie a la inspección. Tampoco puede aceptar una oferta si se le dice de antemano que el comprador piensa no inspeccionar. El vendedor debe darle un aviso escrito que diga que su oferta no depende de renunciar a la inspección. Usted todavía puede decidir no inspeccionar, siempre que nadie lo presione. Ambas partes pueden acordar términos razonables, como un costo mínimo de reparaciones para poder cancelar. Vea nuestra guía de inspecciones.
Hipoteca (financiamiento)
Protege su depósito si el banco no aprueba su préstamo para una fecha acordada. MassHousing recomienda incluir esta contingencia en el P&S. Esté pendiente de la fecha. Si necesita más tiempo, pida una extensión por escrito antes de que venza. Tener una buena preaprobación desde el inicio hace este paso más fácil.
Tasación (appraisal)
El banco pide una tasación para confirmar el valor de la casa. Si sale baja, el banco puede prestarle menos. Una contingencia de tasación le permite renegociar o cancelar. Algunos compradores, cuando hay varias ofertas, aceptan cubrir parte de la diferencia. Hágalo solo si tiene el dinero disponible.
Otras contingencias comunes
- Inspecciones de pintura con plomo, radón y plagas
- Resultados del sistema séptico (Title 5) si la casa no tiene alcantarillado municipal
- Revisión de documentos si compra un condominio
- Venta de su casa actual, que el vendedor suele ver como una oferta más débil
Cláusulas de escalamiento
Una cláusula de escalamiento dice que usted superará cualquier otra oferta por una cantidad fija, hasta un límite. Por ejemplo: “Ofrezco $600,000 y pagaré $2,000 más que cualquier otra oferta legítima, hasta $625,000”. La Asociación de REALTORS® de Massachusetts (MAR) señala algunos riesgos:
- Su límite revela lo máximo que está dispuesto a pagar. El vendedor podría hacerle una contraoferta por esa cifra.
- Algunos vendedores no aceptan estas cláusulas, o piden prueba de la otra oferta.
- Sirven sobre todo cuando se esperan varias ofertas.
MAR también recomienda consultar con un abogado antes de usarla.
Paso 2: El Contrato de Compraventa (P&S)
Después de aceptar la oferta, se prepara el P&S. Es más largo y detallado. MassHousing indica que hay formularios estándar para casas y para condominios, y recomienda que un abogado lo revise antes de firmar. Su abogado puede agregar un anexo (rider) con protecciones adicionales sobre el título, reparaciones o fechas.
Al firmar, normalmente usted paga el resto del depósito. Desde ese momento, el P&S es el contrato principal de la venta.
Un calendario típico en Massachusetts
Cada compra es distinta y todas las fechas se pueden negociar. Este es un patrón común:
| Paso | Tiempo común |
|---|---|
| Oferta aceptada | Día 0 |
| Inspección realizada | Unos 7 a 10 días |
| Firma del P&S y resto del depósito | Unas 1 a 2 semanas después de la aceptación |
| Fecha límite del compromiso hipotecario | A menudo unas 3 a 4 semanas después de la aceptación |
| Cierre | A menudo 30 a 60 días después del P&S |
Cómo fortalecer su oferta sin correr grandes riesgos
- Obtenga una preaprobación completa, no solo una precalificación rápida.
- Ofrezca una fecha de cierre que le convenga al vendedor.
- Dé un depósito más alto si su presupuesto lo permite.
- Mantenga la inspección, pero acepte un límite razonable de reparaciones.
- Presente una oferta limpia y completa, con fechas claras.
Una vez que firme, empiece a planear sus costos de cierre.
Cómo le puede ayudar Luis
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la Oferta de Compra en Massachusetts?
Puede serlo. Los tribunales de Massachusetts han hecho cumplir ofertas firmadas que contienen todos los términos importantes, así que trate su oferta como un contrato real y consulte a un abogado si tiene algo fuera de lo común.
¿Cuánto depósito necesito para hacer una oferta?
La ley no fija la cantidad. En el área de Boston es común dar un depósito pequeño con la oferta y completar cerca del 5% al firmar el P&S, pero se puede negociar.
¿Puedo renunciar a la inspección para ganar contra otras ofertas?
Desde el 15 de octubre de 2025, el vendedor no puede exigirle ni animarle a renunciar a la inspección, ni aceptar una oferta que diga de antemano que usted no inspeccionará. Usted todavía puede decidir por su cuenta no hacerla.
¿Tengo que firmar un acuerdo con el agente antes de ver casas?
Sí, si visita casas con un agente que pertenece a un MLS. El acuerdo debe indicar claramente el pago del agente y puede limitarse a poco tiempo o a una sola propiedad.
¿Qué pasa si mi hipoteca no se aprueba a tiempo?
Si tiene una contingencia de hipoteca y avisa por escrito antes de la fecha límite, normalmente puede cancelar y recuperar su depósito. Si necesita más tiempo, pida una extensión por escrito antes de que venza.
Fuentes
- MassHousing: Step 5, Making an Offer
- NAR: Written Buyer Agreements 101
- NAR: Consumer Guide to Written Buyer Agreements
- Mass.gov: Commonly Used Forms (Residential), Mandatory/Optional
- Mass.gov: New policy protecting homebuyers' inspection rights
- Nolo: What to know before buying a home in Massachusetts
- Bowditch: Sometimes an Offer to Purchase Is Just an Offer (McCarthy v. Young, 2025)
- MAR Legal Hotline via Berkshire REALTORS: Escalation clauses
Información revisada en noviembre 2026. Las leyes, tasas y límites de programas cambian; confirme los detalles con su abogado, prestamista o asesor fiscal.
