Por Luis Tejada, Corredor de Bienes Raíces del Gran Boston
Las casas de dos y tres familias son una gran parte de la vivienda en Chelsea, Everett, Revere, East Boston, Lynn y Malden. Muchas se construyeron hace varias generaciones, mucho antes de los códigos de construcción de hoy. Pueden ser excelentes hogares y buenas inversiones. Pero una multifamiliar vieja tiene más de todo: más techos y porches, más cocinas, más sistemas de calefacción, más cables. Eso significa más cosas que pueden fallar.
Una buena inspección es su mejor herramienta. Le explicamos qué revisan los inspectores en estos edificios y cómo usar lo que encuentran.
Empiece con el inspector correcto
En Massachusetts, los inspectores de viviendas deben tener licencia del estado. Según las reglas estatales, todos los agentes de bienes raíces que no sean el agente del comprador tienen prohibido recomendar a un inspector específico. Todo agente debe darle la hoja informativa del estado sobre inspectores (Home Inspectors Fact Sheet). Usted elige a su inspector.
Pregunte a los inspectores si tienen experiencia con multifamiliares antiguas. Pregunte qué incluye la inspección y cuánto dura. Una casa de tres familias toma mucho más tiempo que un condominio. Planee estar presente. Va a aprender mucho.
Lo que los inspectores suelen señalar en multifamiliares antiguas
Cada edificio es distinto. Estas son áreas comunes de atención, no una promesa de lo que tendrá una casa.
Techo, canaletas y exterior
Los techos planos o de poca inclinación, los sellos alrededor de las chimeneas y las canaletas se revisan con cuidado. El agua es el enemigo de una casa vieja. Busque manchas de goteras en los techos del último piso.
Porches y escaleras
Muchas casas de tres pisos tienen porches uno encima del otro y escaleras traseras. Los inspectores buscan madera podrida, barandas flojas y soportes débiles. Son temas de seguridad, y las reparaciones pueden ser caras.
El sótano y los cimientos
Los cimientos de piedra o ladrillo son comunes en casas antiguas. Los inspectores buscan grietas, agua y humedad. Un sótano mojado puede requerir trabajos de drenaje.
Electricidad
Las casas antiguas pueden tener cableado viejo, como el de perillas y tubos (knob-and-tube), paneles de fusibles antiguos o enchufes sin tierra. Algunas partes pudieron agregarse con los años sin el trabajo adecuado. Algunas aseguradoras preguntan por el cableado viejo antes de dar una póliza, así que llame temprano a su agente de seguros. Un electricista con licencia le puede dar un presupuesto.
Calefacción
Cada unidad puede tener su propia caldera u horno, o el edificio puede compartir uno. Los inspectores revisan la edad, el estado y la ventilación. Si la casa usa aceite (oil), pregunte por el tanque. La ley estatal exigía que las casas de 1 a 4 unidades con calefacción de aceite tuvieran una válvula de seguridad o una línea de suministro con funda antes del 30 de septiembre de 2011, salvo excepciones. Las aseguradoras deben ofrecer cobertura para derrames de aceite, pero solo si el sistema cumple la regla.
Plomería y calentadores de agua
Tuberías viejas, desagües lentos y calentadores de agua gastados son hallazgos comunes. Si cada unidad tiene su propio calentador, revise la edad de cada uno.
Posible asbesto
El aislamiento viejo de las tuberías y algunos pisos antiguos pueden contener asbesto. El inspector puede señalar materiales sospechosos, pero solo una prueba de laboratorio lo confirma. No los toque. Pregunte a un profesional con licencia qué hacer.
Pintura con plomo: conozca las reglas
Las casas construidas antes de 1978 pueden tener pintura con plomo. Antes de firmar el contrato de compraventa (Purchase and Sale), el vendedor y los agentes deben darle el aviso oficial del estado sobre pintura con plomo. Usted tiene al menos 10 días, o más si se acuerda, para hacer una inspección de plomo si lo desea.
Esto importa aún más en una multifamiliar. Si un niño menor de 6 años va a vivir en la casa, el dueño debe quitar el plomo o ponerlo bajo control provisional (interim control) dentro de los 90 días después de comprar. La ley de plomo también cubre las unidades de alquiler donde vive un niño menor de 6 años.
Alarmas de humo y monóxido de carbono
El vendedor debe obtener un certificado de alarmas de humo y monóxido de carbono del departamento de bomberos antes del cierre. Ese certificado cubre las alarmas. No significa que el edificio no tenga otros problemas de seguridad contra incendios. Pregunte a su inspector por las salidas, las escaleras y la ventilación.
Revise también los papeles
Hay preguntas que un inspector no contesta:
- ¿Cada unidad es legal? Una unidad en el sótano o el ático puede no estar aprobada por la ciudad. Revise los registros del departamento de construcción. Esto afecta el préstamo, el seguro y la renta.
- ¿Quién paga la calefacción? Lea los contratos de alquiler. En Massachusetts, la temporada de calefacción va del 15 de septiembre al 15 de junio. Cuando el dueño da la calefacción, las habitaciones deben estar al menos a 68°F de día y 64°F de noche.
- ¿Los servicios están separados? Tener un medidor para cada unidad puede bajar sus costos como dueño.
Cómo usar el informe
Casi toda casa antigua tendrá un informe largo. No se asuste. Divida los hallazgos en tres grupos:
- Problemas de seguridad que hay que arreglar pronto.
- Gastos grandes, como el techo, la calefacción o los porches, que cambian su presupuesto.
- Desgaste normal que puede planear con el tiempo.
Luego pida presupuestos a contratistas con licencia para los gastos grandes. Con eso, puede pedir reparaciones, un crédito o un precio más bajo. Conozca la fecha límite de inspección en su oferta. Le explicamos cómo funcionan las contingencias en su idioma.
En resumen
Una casa de dos o tres familias puede ser una forma inteligente de tener casa propia y recibir renta. Entre con los ojos abiertos. Una inspección cuidadosa, algunos presupuestos de expertos y las preguntas correctas le ayudarán a comprar con confianza.
Fuentes: Mass.gov, información para agentes sobre la licencia de inspectores de viviendas; Mass.gov, aviso de pintura con plomo en la transferencia de propiedades y formulario de certificación; Mass.gov, ley de mejora de sistemas de calefacción de aceite; Mass.gov, cómo preparar su casa para la inspección de alarmas de humo y CO; Mass.gov, temporada de calefacción y temperaturas mínimas.
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