Por Luis Tejada, Corredor de Bienes Raíces del Gran Boston
Es una de las preguntas que más escuchamos de compradores en Chelsea, Everett, Revere, East Boston, Lynn y Malden: ¿Compro un condominio o hago el esfuerzo por una casa de dos familias?
No hay una sola respuesta correcta. Pero sí hay una forma correcta de decidir: con números reales. Aquí le mostramos una forma sencilla de calcularlos con las tasas de hoy.
Cómo están las tasas y los precios
- El promedio de la hipoteca fija a 30 años de Freddie Mac fue de 7.24% la semana del 29 de octubre de 2026.
- El precio medio de un condominio en Massachusetts fue de $525,000 en septiembre de 2026, según la Massachusetts Association of REALTORS®.
- Fannie Mae ahora permite tan solo un 5% de pago inicial en casas de 2, 3 y 4 unidades donde vive el dueño. Con las reglas anteriores, normalmente se necesitaba entre 15% y 25%.
Ese último cambio es muy importante. Significa que el pago inicial de una casa de dos familias ahora puede parecerse mucho más al de un condominio. Pero usted todavía tiene que calificar para el préstamo más grande.
Ejemplo: los números del mes
Estos son solo ejemplos, no cotizaciones ni precios locales. Sus números serán distintos.
Condominio de $525,000
- 5% de pago inicial: $26,250
- Préstamo: $498,750
- Capital e intereses al 7.24% (30 años): unos $3,399 al mes
- Más: impuestos a la propiedad, seguro del condominio y la cuota mensual
Casa de dos familias de $750,000
- 5% de pago inicial: $37,500
- Préstamo: $712,500
- Capital e intereses al 7.24% (30 años): unos $4,856 al mes
- Más: impuestos a la propiedad, seguro del edificio y las reparaciones que paga usted
- Menos: la renta de la otra unidad
Digamos que la otra unidad se alquila en $2,400 al mes. (Es solo un ejemplo. Las rentas reales dependen de la unidad, la calle y el mercado.) Su capital e intereses después de la renta serían unos $2,456 al mes. Es menos que el pago del condominio, antes de impuestos, seguro y cuotas.
Pero la renta no es toda ganancia. Separe dinero para:
- Meses vacíos. Puede haber meses sin inquilino.
- Reparaciones. El techo, la calefacción, los porches y los electrodomésticos ahora son su responsabilidad. No hay asociación de condominio que comparta el costo.
- Calefacción y servicios que quizás usted tenga que dar.
- Reservas. Los prestamistas y los dueños prudentes quieren dinero en el banco después del cierre.
Lo que hace un pequeño cambio en la tasa
Las tasas cambian cada semana. Al 6.24%, un punto menos que el promedio de hoy, el pago del préstamo del condominio sería de unos $3,068. El de la casa de dos familias sería de unos $4,382. Mientras más grande el préstamo, más importa cada cambio de tasa. Por eso siempre calculamos sus números con la tasa que usted realmente puede asegurar.
El condominio: ventajas y desventajas
- Ventajas: Préstamo más pequeño. La asociación se encarga del techo, el exterior y las áreas comunes. Menos trabajo para usted. Más fácil si viaja o trabaja muchas horas.
- Desventajas: Cuotas mensuales que pueden subir. Posibles cobros especiales (special assessments) para reparaciones grandes. Reglas sobre mascotas, alquileres y remodelaciones. Su prestamista revisará las finanzas de la asociación.
La casa de dos familias: ventajas y desventajas
- Ventajas: La renta ayuda a pagar la hipoteca. Usted controla el edificio. Puede tener espacio para crecer o para familiares en el futuro.
- Desventajas: Préstamo más grande. Usted es arrendador, con obligaciones legales reales. Todas las reparaciones son suyas. Los edificios viejos pueden necesitar más trabajo.
Ser arrendador en Massachusetts tiene reglas que debe cumplir. Por ejemplo, si el contrato dice que usted da la calefacción, la temporada va del 15 de septiembre al 15 de junio, con 68°F de día y 64°F de noche. Si la casa se construyó antes de 1978 y vive ahí un niño menor de 6 años, aplican las reglas de pintura con plomo.
Preguntas para hacerse
- ¿Cuánto dinero me quedará después del cierre para reparaciones y emergencias?
- ¿Estoy listo para buscar inquilinos, cobrar la renta y hacer reparaciones, o para pagarle a alguien que lo haga?
- ¿Cuánto tiempo pienso vivir aquí?
- ¿Mi presupuesto seguiría funcionando si la unidad quedara vacía dos meses?
- ¿Cuál sería mi pago mensual con la tasa que puedo asegurar hoy, no con la que espero?
Haga estas tres preguntas a su prestamista
- ¿Cuál es el pago inicial más bajo para el que califico en una casa de dos familias y en un condominio?
- ¿Se puede contar parte de la renta esperada como ingreso? Las reglas son específicas, así que pregunte temprano.
- ¿Cuántas reservas necesitaré al cierre?
En resumen
Un condominio suele ser más sencillo. Una casa de dos familias puede ser más fuerte con el tiempo, pero le pide más a usted. Ahora que se puede comprar una multifamiliar para vivir con un 5% de pago inicial, más compradores pueden considerar las dos opciones. La mejor decisión es la que sigue funcionando en papel en un mes malo, no solo en uno bueno. Con gusto calculamos los dos escenarios con usted, uno al lado del otro, en español o en inglés.
Fuentes: encuesta PMMS de Freddie Mac (29 de oct. de 2026); datos de septiembre de 2026 de la Massachusetts Association of REALTORS®, vía Boston Agent Magazine (14 de oct. de 2026); The Mortgage Reports, préstamo multifamiliar de Fannie Mae con 5% de pago inicial (2 de ene. de 2026); Mass.gov, aviso de pintura con plomo en la transferencia de propiedades; Mass.gov, temporada de calefacción y temperaturas mínimas. Los ejemplos de pagos son nuestro propio cálculo de capital e intereses solamente.
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