Tres ciudades con acceso distinto
Everett, Revere y Malden están justo al norte de Boston. Las tres tienen muchas casas de 2 y 3 unidades, además de algunos edificios más grandes.
- Malden: la estación Malden Center tiene la Línea Naranja y el tren de cercanías Haverhill Line.
- Revere: cuatro estaciones de la Línea Azul: Wonderland, Revere Beach, Beachmont y Suffolk Downs.
- Everett: queda junto a Chelsea y Malden. Pregúntele a Luis por las opciones de autobús y estaciones para cada dirección.
El transporte, el estacionamiento, la lavandería y la distribución influyen en cuánto se puede cobrar de renta. Por eso revisamos cada propiedad por separado.
Lo básico del flujo de caja
El flujo de caja es lo que queda cada mes después de pagar todo. Empiece con las rentas reales de los contratos actuales. Luego reste:
- Impuestos a la propiedad y seguro
- Agua y alcantarillado, y calefacción o servicios comunes que usted pague
- Reparaciones y gastos grandes futuros: techo, calderas, porches
- Meses vacíos, aunque sean pocas semanas al año
- Administración, si no la hará usted
Lo que queda es el ingreso neto de operación. Réstele la hipoteca y verá su flujo de caja. Si sale negativo, usted está pagando por ser dueño. Algunos inversionistas lo aceptan pensando en el futuro, pero es mejor saberlo antes de firmar.
Cómo financiar una inversión de 2 a 4 unidades
- Préstamo convencional para inversionista: Fannie Mae permite hasta 75% del valor en la compra de 2 a 4 unidades para inversión. Calcule un 25% de pago inicial.
- Préstamos DSCR: el prestamista mira si la renta cubre el pago. Muchos piden una proporción de 1.25 o más y entre 20% y 25% de pago inicial.
- Vivir en una unidad: si usted vive en el edificio, los préstamos para dueño residente pueden pedir mucho menos pago inicial.
Las tasas y reglas cambian. Compare por lo menos dos prestamistas.
Reglas para arrendadores y pintura con plomo en Massachusetts
- Ley de plomo: si un niño menor de 6 años vive en una unidad construida antes de 1978, el dueño debe eliminar el plomo o lograr el control provisional. Esto aplica también a unidades de alquiler. El estado ofrece un crédito fiscal de hasta $3,000 por unidad y otra ayuda para eliminar plomo.
- Dinero al entrar: solo puede cobrar el primer mes, el último mes, un depósito de hasta un mes de renta y el costo de una cerradura nueva. El depósito va en una cuenta separada que genere intereses en un banco de Massachusetts. Vea las reglas del estado.
- Calefacción: del 15 de septiembre al 15 de junio, las unidades deben estar a 68°F o más de 7 a.m. a 11 p.m., y a 64°F o más de noche.
- Comisión de corredor: desde el 1 de agosto de 2025, el arrendador que contrata a un corredor le paga a ese corredor.
- Vivienda justa: no puede rechazar a un inquilino por usar un vale de vivienda ni porque vaya a vivir ahí un niño menor de 6 años.
- Desalojos: solo un tribunal puede desalojar.
Cómo ayuda Luis a los inversionistas
Luis Tejada trabaja en bienes raíces en el Gran Boston desde 1994 y fue corredor hipotecario. Le ayuda a conseguir los contratos de alquiler, revisar gastos y comparar préstamos. Trabaja en español y en inglés, y le puede enviar propiedades nuevas de 2 a 4 unidades en las tres ciudades en cuanto salen al mercado.
Fuentes: Fannie Mae Eligibility Matrix (April 1, 2026) · New American Funding: How DSCR mortgages work · The Advocate: Revere sets 2026 tax rates (Dec. 4, 2025) · Mass.gov: Financial assistance for deleading · Mass.gov: Lead law information for property owners · Mass.gov: Security deposits and last month's rent · Mass.gov: Guidance on heating season and minimum temperatures · Mass.gov: FAQ on residential rental broker's fees · Mass.gov: Overview of fair housing law · Mass.gov: Tenant's guide to eviction · Wikipedia: Malden Center station (Orange Line and Haverhill Line) · Wikipedia: Beachmont station (Revere Blue Line stations)
