Cómo vender una multifamiliar con inquilinos en Massachusetts

Vender una casa de dos, tres o más familias con inquilinos adentro es muy común en el área de Boston. También puede ser complicado. Massachusetts tiene protecciones fuertes para los inquilinos, y los compradores van a querer papeles claros sobre rentas, contratos y depósitos. Esta guía explica lo que el dueño debe saber: avisos, visitas, depósitos de garantía, la lista de rentas (rent roll) y las reglas para convertir en condominios en lugares como Boston.

Contrato de arrendamiento vs. inquilino “at will”

Cómo puede vender depende mucho del tipo de alquiler de cada apartamento.

Vender no cancela un contrato. Si un apartamento tiene contrato hasta el próximo agosto, el comprador pasa a ser el dueño bajo ese contrato. Esto importa sobre todo cuando su comprador quiere vivir en uno de los apartamentos.

Visitas: cómo entrar de la forma correcta

Según la guía del Fiscal General sobre derechos de dueños e inquilinos, el dueño debe coordinar con el inquilino por adelantado para mostrar el apartamento a compradores o agentes. Entrar sin permiso es solo para emergencias de reparación o si el apartamento parece abandonado. Muchos contratos tienen una cláusula sobre visitas, así que revise el suyo.

Algunos consejos para que las visitas sean más fáciles para todos:

• Hable con los inquilinos antes de publicar la venta. Explíqueles qué esperar y con cuánto aviso.
• Agrupe las visitas en horarios fijos en lugar de visitas todos los días.
• Use buenas fotos y un plano para que menos compradores necesiten ver en persona los apartamentos ocupados.
• Considere mostrar los apartamentos ocupados solo a compradores serios, por ejemplo después de ver la unidad vacía o con una oferta aceptada.
• Agradézcales a los inquilinos. Un apartamento limpio y un inquilino colaborador ayudan al precio.

Depósitos de garantía y renta del último mes

La ley de depósitos de Massachusetts (capítulo 186, sección 15B de las Leyes Generales) es estricta, y sigue al edificio cuando se vende:

• En el cierre o antes, el vendedor debe transferir o acreditar al comprador el depósito de cada inquilino, la renta del último mes y los intereses acumulados.
• El nuevo dueño debe avisar por escrito a los inquilinos dentro de los 45 días de recibir ese dinero.
• Por lo general, el nuevo dueño es responsable de los depósitos e intereses aunque el vendedor nunca se los haya entregado. El vendedor también sigue siendo responsable hasta que el dinero se transfiera o se devuelva correctamente.
• El nuevo dueño no puede exigir un depósito nuevo solo porque el edificio cambió de dueño.

El dueño puede cobrar la renta del primer mes, la del último mes, un depósito de no más de un mes de renta y el costo de una cerradura y llave nuevas. Los depósitos deben guardarse correctamente y generar intereses. Los errores pueden costar el triple en daños, así que el comprador y su abogado lo revisarán con cuidado. Busque los recibos del banco y los registros de intereses antes de vender.

Los documentos que pedirán los compradores

1. Lista de rentas (rent roll): renta de cada apartamento, fechas del contrato, depósito, renta del último mes y quién paga cada servicio.
2. Copias de los contratos y cualquier acuerdo escrito con los inquilinos.
3. Certificados de inquilino (estoppel): formularios cortos firmados por los inquilinos que confirman su renta, depósitos, fechas y que no hay acuerdos aparte. Compradores y bancos muchas veces los piden antes del cierre.
4. Gastos de operación: 12 a 24 meses de servicios, seguro, impuestos, reparaciones y cuentas de agua y alcantarillado.
5. Registros de pintura con plomo: en edificios construidos antes de 1978, los formularios firmados de Notificación de la Ley de Plomo al Inquilino, y cualquier Carta de Cumplimiento o de Control Provisional. El dueño debe eliminar o controlar los riesgos si vive un niño menor de seis años en el apartamento.
6. Permisos y violaciones: cualquier problema abierto con los códigos de construcción, bomberos o salud.

Vender a inversionistas o a compradores que vivirán allí

Los compradores que van a vivir en la propiedad muchas veces pagan más por casas de dos y tres familias, pero solo si pueden mudarse. Si todos los apartamentos tienen contrato, considere vender cerca del fin de un contrato, o trabaje con un inquilino que ya piense mudarse. Nunca le prometa a un comprador un apartamento vacío si no está seguro de poder entregarlo. Vea qué buscan estos compradores en nuestra guía para comprar una multifamiliar para vivir, y qué buscan los inversionistas en nuestra guía de inversión en multifamiliares.

Reglas para convertir en condominios

Si usted o su comprador piensan convertir los apartamentos en condominios, hay reglas adicionales. Vender el edificio como multifamiliar es diferente a convertirlo.

Ley estatal

La ley de conversión de condominios de Massachusetts (Capítulo 527 de las Leyes de 1983) por lo general exige al menos 1 año de aviso a los inquilinos, y al menos 2 años para hogares de personas mayores, con discapacidad o de ingresos bajos y moderados. Los inquilinos tienen derecho preferente para comprar su apartamento, y algunos reciben ayuda para la mudanza.

Boston

La Ordenanza de Conversión de Condominios y Cooperativas de Boston cubre edificios construidos antes de diciembre de 1983 con cuatro o más apartamentos de alquiler. Después de los cambios de 2021:

• Todos los inquilinos reciben un aviso de 1 año.
• Los inquilinos de 62 años o más, con discapacidad o de ingresos bajos o moderados reciben un aviso de 5 años.
• El pago por reubicación es de $10,000 por apartamento, o $15,000 para esos hogares protegidos.
• El dueño necesita un plan de conversión aprobado por la ciudad y un permiso de conversión de Servicios de Inspección (ISD).

Otras comunidades, como Brookline, Somerville y Lexington, tienen sus propias reglas. Consulte siempre primero con la ciudad o el pueblo y con un abogado de bienes raíces. Vea nuestra guía para dueños de propiedades en Massachusetts.

Un plan de venta sencillo

1. Reúna contratos, lista de rentas, registros de depósitos y gastos.
2. Obtenga un valor de mercado basado en los ingresos y en ventas comparables.
3. Hable con los inquilinos y acuerden las reglas de visitas.
4. Decida si busca inversionistas, compradores que vivirán allí, o ambos.
5. En el cierre, transfiera los depósitos e intereses y dé a los inquilinos los datos del nuevo dueño.

Cómo le puede ayudar Luis

Luis ha vendido edificios multifamiliares en el área de Boston por más de 30 años, tanto a inversionistas como a familias que viven en ellos. Nuestro equipo puede valorar su edificio por ingresos y ventas, coordinar visitas respetuosas con sus inquilinos y explicarle cada paso en español o en inglés. Empiece con una llamada gratuita de 15 minutos o visite nuestra página para inversionistas.