Vender y comprar al mismo tiempo en Massachusetts

Su familia está creciendo, cambió de trabajo o simplemente necesita más espacio. Si ya es dueño de casa, la gran pregunta muchas veces no es “¿qué compramos?”, sino “¿cómo vendemos una casa y compramos otra sin quedarnos atrapados?”. En un mercado tan competido como el área de Boston, coordinar dos transacciones requiere planificación. Esta guía le explica sus opciones, las herramientas de financiamiento que ayudan y cómo se manejan en Massachusetts los cierres el mismo día y las estadías cortas.

Empiece por sus números

Antes de escoger una estrategia, averigüe:

• En cuánto se venderá probablemente su casa. Pida una evaluación gratuita del valor de su casa.
• Cuánto le quedará después de los costos de venta, incluido el saldo de su hipoteca, la comisión, el impuesto estatal sobre la escritura (deed excise tax) y los honorarios del abogado. Vea nuestra guía de costos para el vendedor.
• Cuánto le pueden prestar para la próxima casa, con y sin su pago hipotecario actual.
• Posibles impuestos. La mayoría de los dueños que vivieron en su casa pueden excluir buena parte de la ganancia, pero hay reglas. Vea nuestra guía de ganancias de capital.

Un prestamista le puede decir si califica para pagar dos hipotecas por un tiempo. Por ejemplo, las guías de Fannie Mae en general exigen contar el pago de su casa actual y el de la nueva si la actual no se ha vendido, a menos que tenga un contrato de venta firmado y la condición de financiamiento del comprador ya se haya cumplido.

Opción 1: Vender primero y luego comprar

Cómo funciona: Pone su casa a la venta, la vende y usa ese dinero para comprar.

• Ventajas: Sabe exactamente cuánto dinero tiene. Su oferta no depende de una venta, así que los vendedores lo ven como un comprador más fuerte. Menos riesgo financiero.
• Desventajas: Puede tener que mudarse dos veces o buscar vivienda temporal si no encuentra casa a tiempo.

Cómo facilitarlo: Negocie una fecha de cierre más larga con su comprador, o una estadía corta después del cierre (vea “uso y ocupación” más abajo).

Opción 2: Comprar primero y luego vender

Cómo funciona: Compra la casa nueva primero y después vende la anterior.

• Ventajas: Una sola mudanza. Puede tomarse su tiempo para escoger bien, y preparar y decorar la casa anterior después de salir, lo que muchas veces ayuda a que se vea mejor.
• Desventajas: Puede tener que pagar dos hipotecas, impuestos y servicios hasta que se venda la anterior. Necesita ingresos o dinero suficiente para calificar y ahorros para el pago inicial.

Herramientas como una línea de crédito sobre el valor de su casa (HELOC) o un préstamo puente (vea abajo) pueden ayudar con el pago inicial.

Opción 3: Ofertas con contingencia de venta

Una oferta con contingencia dice que usted comprará la casa nueva solo si se vende la suya. En algunas versiones, el vendedor puede seguir mostrando su casa y, si llega otra oferta, usted tiene poco tiempo para quitar la condición.

En los vecindarios más competidos del área de Boston, muchos vendedores prefieren ofertas sin esta condición. Las ofertas con contingencia suelen funcionar mejor cuando:

• Su casa actual ya tiene un acuerdo de venta
• La casa que quiere lleva tiempo en el mercado
• El mercado en ese rango de precio está más lento

Nuestra guía sobre cómo hacer una oferta y el contrato de compraventa explica cómo funcionan estas condiciones en los contratos de Massachusetts.

Herramientas de financiamiento que ayudan

Estadías después del cierre y “uso y ocupación” en Massachusetts

A veces el vendedor necesita quedarse unos días o semanas después del cierre, o el comprador necesita mudarse antes. En Massachusetts esto normalmente se maneja con un acuerdo de uso y ocupación por escrito, preparado o revisado por los abogados. Por lo general incluye:

• El número de días y el pago diario o semanal
• Un depósito o dinero retenido de lo que recibe el vendedor
• Quién paga los servicios y quién asegura qué
• Cómo debe quedar la casa cuando el ocupante se vaya
• Qué pasa si el ocupante se queda más tiempo del acordado

Los prestamistas pueden limitar cuánto tiempo puede quedarse el vendedor después del cierre en un préstamo para dueño ocupante, así que el prestamista del comprador debe aprobarlo. Nunca entregue llaves ni mude sus cosas sin un acuerdo firmado.

Cómo coordinar dos cierres el mismo día

Muchos compradores en Massachusetts cierran la venta en la mañana y la compra en la tarde. Puede funcionar muy bien, pero requiere coordinación:

1. Programe primero la venta. El dinero de la venta muchas veces paga la compra.
2. Mantenga en contacto a los abogados y prestamistas. Confirme que el prestamista de su comprador entregará los fondos a tiempo.
3. Planee la mudanza. Los mudanceros quizás tengan que cargar en la mañana y descargar más tarde, o guardar sus cosas una noche.
4. Obtenga los certificados con tiempo. Como vendedor necesita el certificado de alarmas de humo y monóxido de carbono del departamento de bomberos. Las casas construidas antes de 1978 también necesitan los formularios de notificación de pintura con plomo.
5. Tenga un plan B por si un cierre se retrasa: una estadía corta, un depósito para sus cosas o un acuerdo de uso y ocupación.

¿Qué opción le conviene?

• Vender primero si necesita su capital para comprar y quiere el menor riesgo.
• Comprar primero si califica para los dos pagos o tiene fondos puente, y quiere una sola mudanza.
• Oferta con contingencia si su casa ya tiene acuerdo de venta o el mercado está más lento.

Para preparar su casa actual, lea nuestra guía para vender.

Cómo le puede ayudar Luis

Luis ha coordinado ventas y compras para familias del área de Boston por más de 30 años. Nuestro equipo puede poner precio a su casa, planear su calendario y trabajar con su abogado y prestamista para que ambos cierres salgan bien, en español o en inglés. Reserve una llamada gratuita de 15 minutos para planear su mudanza.