Primero, la buena noticia: la mayoría de las personas que vende su casa principal paga poco o nada de impuesto sobre la ganancia, gracias a una exclusión federal generosa que Massachusetts también aplica. Pero si su casa subió mucho de valor, si no ha vivido allí mucho tiempo o si la propiedad era de renta, los impuestos pueden entrar en juego. Aquí se lo explicamos de forma sencilla, con las cifras de 2026 donde existen.
La exclusión federal por venta de vivienda
Si vende su casa principal con ganancia, puede excluir de sus ingresos hasta $250,000, o hasta $500,000 si es casado y presenta la declaración en conjunto. Para calificar, normalmente debe cumplir dos pruebas durante los 5 años antes de la venta:
- Prueba de propiedad: fue dueño de la casa por lo menos 24 meses.
- Prueba de uso: vivió en ella como su casa principal por lo menos 24 meses.
Los dos años no tienen que ser los mismos ni seguidos. Por lo general, tampoco puede usar la exclusión si ya la usó en otra casa vendida en los 2 años anteriores.
Si no cumple la regla de 2 años
Puede calificar para una exclusión parcial si la razón principal de la venta fue un cambio de lugar de trabajo, un problema de salud o ciertos hechos imprevistos. La Publicación 523 del IRS explica los detalles.
Cómo calcular su ganancia
La ganancia no es solo el precio de venta menos lo que pagó. Es:
Monto obtenido (precio de venta menos gastos de venta) menos la base ajustada (lo que pagó, más ciertos costos de compra, más las mejoras).
Gastos de venta
Gastos como la comisión, el impuesto de traspaso de Massachusetts y los honorarios del abogado normalmente reducen el monto obtenido. Nuestra guía de costos de cierre del vendedor enumera los más comunes.
Mejoras vs. reparaciones
Las mejoras aumentan su base. El IRS las describe como trabajos que suben el valor de la casa, alargan su vida útil o la adaptan a nuevos usos, como una ampliación, un techo nuevo, un sistema de calefacción nuevo o remodelar la cocina. Las reparaciones de rutina, como pintar, arreglar goteras o tapar huecos y grietas, por lo general no cuentan, salvo que formen parte de un proyecto de mejora más grande.
Un ejemplo
Este ejemplo es solo ilustrativo.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | $1,000,000 |
| Gastos de venta (comisión, impuesto de traspaso, abogado) | -$45,000 |
| Monto obtenido | $955,000 |
| Precio original de compra | $400,000 |
| Mejoras (techo, cocina, ventanas) | $60,000 |
| Base ajustada | $460,000 |
| Ganancia | $495,000 |
Una pareja casada que declara en conjunto y cumple la regla de 2 de 5 años podría excluir los $495,000 completos. Una persona soltera podría excluir $250,000, y le quedarían $245,000 de ganancia gravable a largo plazo, tanto en la declaración federal como en la de Massachusetts.
Cómo se grava la parte que no se excluye
Federal
Si fue dueño por más de un año, la ganancia gravable es de largo plazo. En 2026, las tasas federales de largo plazo son 0%, 15% o 20%, según su ingreso gravable. Por ejemplo, la tasa de 20% empieza por encima de $545,500 para solteros y $613,700 para casados que declaran en conjunto. Las personas con ingresos altos también pueden pagar el impuesto de 3.8% sobre ingresos netos de inversión por la parte gravable de la ganancia. Ese impuesto aplica cuando el ingreso bruto ajustado modificado pasa de $200,000 para solteros o $250,000 para declaraciones conjuntas.
Massachusetts
Massachusetts sigue la exclusión federal por venta de vivienda, así que la ganancia que usted excluye a nivel federal normalmente también se excluye en la declaración estatal. Para la ganancia gravable, Massachusetts cobra:
- Ganancias de largo plazo (más de un año) al 5%
- Ganancias de corto plazo (un año o menos) al 8.5%
El recargo de 4% de Massachusetts
Massachusetts agrega un recargo de 4% sobre el ingreso gravable que pase de un límite anual. Para el año fiscal 2026, el límite es de $1,107,750 (en 2025 era $1,083,150). Una ganancia gravable grande por la venta de una casa cuenta para ese ingreso. En un año de venta grande, parte de su ganancia podría pagar 9% al estado. Por eso conviene hablar con un contador (CPA) antes de vender una propiedad de alto valor.
Propiedades de renta e inversión
La exclusión de $250,000/$500,000 es para su casa principal. Las propiedades de renta, casas de vacaciones y de inversión siguen otras reglas.
- Recuperación de la depreciación: si alquiló la propiedad o parte de ella, tenía derecho a tomar depreciación. Al vender, la ganancia equivalente a esa depreciación (después del 6 de mayo de 1997) no se puede excluir y normalmente paga hasta 25% de impuesto federal.
- Casas multifamiliares donde usted vive: si vive en una unidad de una casa de dos o tres familias y alquila las otras, solo la parte de su unidad puede calificar para la exclusión. La parte alquilada se trata como inversión.
- Casas que fueron de renta y luego su hogar: el tiempo después de 2008 en que la casa no fue su residencia principal puede reducir su exclusión, por las reglas de “uso no calificado”.
- Intercambio 1031: los inversionistas pueden diferir el impuesto comprando otra propiedad de inversión mediante un intercambio. Vea nuestra guía del intercambio 1031.
¿Va a vender una propiedad con inquilinos? Lea nuestra guía sobre vender una casa con inquilinos.
Cómo reportar la venta
Si recibe el Formulario 1099-S del abogado del cierre, debe reportar la venta en su declaración federal aunque toda la ganancia esté excluida. Se reporta en el Formulario 8949 y el Anexo D (Schedule D). Si no recibe un 1099-S y toda su ganancia está excluida, puede que no tenga que reportarla. Pregúntele a su preparador de impuestos.
Cómo le puede ayudar Luis
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Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto a las ganancias de capital si vendo mi casa en Massachusetts?
Muchas veces no. Si fue dueño y vivió en la casa al menos 2 de los últimos 5 años, puede excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 en declaración conjunta), y Massachusetts sigue esa exclusión.
¿Cuál es la tasa de Massachusetts sobre la ganancia por vender una casa?
Las ganancias gravables de largo plazo pagan 5% y las de corto plazo 8.5%. En 2026 también aplica un recargo de 4% sobre el ingreso gravable que pase de $1,107,750.
¿Qué cuenta como mejora para mi base de costo?
Los trabajos que suben el valor, alargan la vida de la casa o la adaptan a nuevos usos, como un techo nuevo, una ampliación o remodelar la cocina. Las reparaciones de rutina, como pintar o arreglar goteras, normalmente no cuentan.
¿La exclusión aplica a mi propiedad de renta?
No, es para su casa principal. La ganancia de una propiedad de renta normalmente paga impuesto, y la depreciación que tomó puede pagar hasta 25% federal. Un intercambio 1031 puede diferir el impuesto.
¿Tengo que reportar la venta si no debo impuesto?
Si recibe un Formulario 1099-S, sí, debe reportar la venta aunque la ganancia esté totalmente excluida. Su preparador de impuestos puede confirmarle qué debe presentar.
Fuentes
- IRS Topic 701: Sale of Your Home
- IRS Publication 523: Selling Your Home
- Mass.gov: Massachusetts tax rates (capital gains and 4% surtax thresholds)
- Mass. FY2026 Tax Expenditure Budget 1.021: Exclusion of capital gains on sale of a principal residence
- Kiplinger: Capital gains tax rates 2025 and 2026
Información revisada en noviembre 2026. Las leyes, tasas y límites de programas cambian; confirme los detalles con su abogado, prestamista o asesor fiscal.
