Cuando usted vende una propiedad de inversión con ganancia, los impuestos pueden llevarse una buena parte: impuesto federal sobre ganancias de capital, recuperación de depreciación e impuesto estatal de Massachusetts. Un intercambio 1031, llamado así por la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos, le permite aplazar esos impuestos si reinvierte en otra propiedad de inversión y cumple reglas estrictas. Muchos inversionistas del Gran Boston lo usan para cambiar una casa de tres familias por un edificio más grande, o para pasar de residencial a comercial.
El intercambio 1031 no borra el impuesto. Lo pasa a una venta futura. Aquí le explicamos lo básico para que pueda hablar con claridad con su contador, su abogado y su intermediario.
Qué califica
- Solo bienes raíces. Para intercambios de 2018 en adelante, la Sección 1031 aplica únicamente a bienes raíces. Equipos, vehículos y otros bienes muebles ya no califican.
- Para negocio o inversión. Tanto la propiedad que vende como la que compra deben usarse en un negocio o como inversión. Propiedades de renta, edificios comerciales y terrenos de inversión normalmente califican.
- “Like-kind” (de la misma clase) es amplio. En general, cualquier bien raíz es de la misma clase que otro, esté construido o no. Una casa de dos familias en Chelsea puede cambiarse por un local comercial en Worcester o un terreno en New Hampshire.
- Estados Unidos por Estados Unidos. Las propiedades en EE. UU. y las del extranjero no son de la misma clase. No puede cambiar una renta en Boston por una propiedad en Colombia u otro país.
Qué no califica
- Su residencia principal. Una casa usada solo como su vivienda personal no califica. En cambio, la exclusión por venta de vivienda (Sección 121) puede proteger parte o toda su ganancia si fue dueño y vivió allí al menos 2 de los últimos 5 años. Vea nuestra guía de ganancias de capital.
- Propiedades para revender. Las compras para “flip” y el inventario de un desarrollador generalmente no califican.
- Casos mixtos requieren cuidado. Si usted vive en una unidad de un multifamiliar y alquila las demás, una parte puede ser personal y otra de inversión. Su asesor fiscal le explicará cómo dividir la venta.
Los dos plazos que no puede perder
| Plazo | Qué debe ocurrir |
|---|---|
| Día 45 | Identificar por escrito la propiedad de reemplazo, con una descripción clara como la dirección o la descripción legal, entregada a la parte correcta. |
| Día 180 | Recibir (cerrar) la propiedad de reemplazo a más tardar el día 180 después de transferir la anterior, o la fecha límite de su declaración de impuestos de ese año (con prórrogas), lo que ocurra primero. |
El reloj empieza el día que cierra la venta. Los fines de semana y feriados cuentan. Por lo general no hay prórroga si se le pasa un plazo, así que empiece a buscar con tiempo. Las reglas también limitan cuántas propiedades puede identificar; su intermediario le explicará las opciones, que comúnmente permiten nombrar hasta tres propiedades.
El intermediario calificado (QI)
En la mayoría de los intercambios usted nunca toca el dinero de la venta. Un intermediario calificado guarda los fondos entre la venta y la compra. Si el dinero llega a sus manos, aunque sea por poco tiempo, el intercambio puede fallar. Su agente, un abogado que le haya trabajado recientemente, su empleado o un familiar cercano generalmente no pueden ser su QI, porque las reglas los consideran “personas descalificadas”.
Escoja su QI antes de cerrar la venta. El acuerdo de intercambio debe estar firmado para el cierre, y su abogado de cierre en Massachusetts tendrá que coordinar con el QI. Pregunte por su experiencia, cómo guarda y protege los fondos y cuánto cobra.
El “boot”: la parte que sí paga impuesto
El “boot” es cualquier cosa que usted reciba que no sea un bien raíz de la misma clase, como dinero que le sobra de la venta. Si recibe boot, por lo general paga impuesto sobre la ganancia hasta ese monto. Pagar una hipoteca y tomar una más pequeña también puede crear boot. Una regla práctica común para aplazar todo el impuesto es:
- Comprar una propiedad de igual o mayor valor que la que vendió.
- Reinvertir todo el dinero neto de la venta.
- Reemplazar la deuda que pagó con nueva deuda o con efectivo adicional.
Su contador puede hacer los cálculos para su caso. Los costos del intercambio y del cierre también influyen.
Partes relacionadas
Los intercambios con partes relacionadas, como su cónyuge, hijos, padres o una compañía que usted controla, tienen límites especiales. Si cualquiera de los dos vende la propiedad recibida dentro de 2 años, la ganancia aplazada generalmente se vuelve gravable, con algunas excepciones. Hable con su asesor antes de hacer un negocio en familia.
Reglas de Massachusetts que debe conocer
Massachusetts en general sigue el tratamiento federal, así que un intercambio válido puede aplazar tanto el impuesto federal como el estatal. Eso importa aquí: en 2026, Massachusetts grava las ganancias de capital a largo plazo al 5% y las de corto plazo al 8.5%, y los ingresos de más de $1,107,750 pagan un recargo adicional de 4%.
Massachusetts también tiene una regla de recuperación (“claw-back”). Si cambia una propiedad de Massachusetts por una en otro estado y luego vende esa propiedad sin hacer otro intercambio, Massachusetts puede cobrar el impuesto estatal que se aplazó en la venta original. A diferencia de California, Massachusetts no exige una declaración anual de recuperación, según First American Exchange. Guarde bien los papeles de su intercambio.
Un calendario sencillo
- Reúnase con su contador y su abogado antes de poner la propiedad en venta para confirmar que un 1031 le conviene.
- Contrate un intermediario calificado y firme el acuerdo antes del cierre.
- Ponga en venta y venda su propiedad. Vea nuestra guía para vender una propiedad con inquilinos.
- Identifique por escrito la propiedad de reemplazo a más tardar el día 45.
- Cierre la compra a más tardar el día 180 (o la fecha de su declaración, si es antes).
- Reporte el intercambio en el formulario 8824 del IRS con su declaración.
Si quiere pasar a un edificio más grande, revise nuestras guías sobre invertir en multifamiliares y bienes raíces comerciales.
Cómo le puede ayudar Luis
Luis puede ayudarle a planear cuándo vender y a buscar propiedades de reemplazo desde temprano, para que los 45 días sean menos estresantes. Trabaja en español o en inglés y puede presentarle intermediarios, contadores y abogados. Reserve una llamada gratis de 15 minutos en nuestra página para inversionistas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un 1031 con mi casa?
No si la usa solo como su residencia personal. En su lugar, puede calificar para la exclusión por venta de vivienda si vivió allí 2 de los últimos 5 años.
¿Qué pasa si no identifico la propiedad en 45 días?
Por lo general el intercambio falla y la venta paga impuestos como una venta normal. Planee su búsqueda antes de cerrar.
¿Puedo cambiar una renta en Massachusetts por una propiedad en otro estado?
Sí, cualquier bien raíz de inversión en EE. UU. puede calificar. Massachusetts puede recuperar el impuesto estatal aplazado si luego vende esa propiedad sin otro intercambio.
¿Puedo guardar yo el dinero entre la venta y la compra?
No. Un intermediario calificado debe guardar los fondos. Si usted recibe el dinero, el intercambio puede quedar descalificado.
Fuentes
- IRS: Instructions for Form 8824, Like-Kind Exchanges
- IRS Fact Sheet: Like-Kind Exchanges Under IRC Section 1031
- First American Exchange: Claw-back rules across state lines
- IPX1031: Massachusetts 1031 exchange requirements
- Mass.gov: Massachusetts tax rates
- Mass.gov: 4% surtax on taxable income
Información revisada en noviembre 2026. Las leyes, tasas y límites de programas cambian; confirme los detalles con su abogado, prestamista o asesor fiscal.
